缅甸地震，殃及中国房东泰国投资梦（组图）

当地时间3月28日下午，缅甸发生7.9级大地震，震中为缅甸中部城市实皆。一千多公里之外，在曼谷湄南河边一栋40多层高楼的第36层，中国旅游从业者李璐感受到了强烈的震动。

“晃得我站不起来，能听到阳台咯吱咯吱的声音，很恐怖。”李璐一把抱起自己的博美小狗冲下楼，楼道也有剧烈摇晃，她只能一手紧扶楼梯。到了楼下，她看到平时慢悠悠的泰国人都紧张起来了，还有很多人茫然地站在马路上，有人突然撒腿开始跑，其他人就本能地跟着跑。到BTS轻轨站，轻轨也停运了。

从楼上逃下来几小时后，李璐发现自己的腿出问题了，她走了一百米左右，摔倒了三四次。去医院检查，医生判断她是肌肉痉挛。当晚，她住在了医院，病房在9层。

第二天中午，她回到36层住处取证件和换洗衣服。那一刻，她头一回感觉——“36层特别高”。事实上这个楼层在曼谷高楼中并不算鹤立鸡群，这场地震中，还有住在61层的中国住户由于电梯停运，铆足劲逃到楼下，也是“脚都废了”。

李璐住的是一个中国朋友在曼谷买的豪宅，足足400多平米。朋友不在泰国，房子长期空置，以友情价租给了她。李璐自己也在曼谷买了套30平米的一室一厅公寓，位于13层，租给了一个泰国人，月租8000泰铢，相当于人民币1700元（以下均为人民币计价）。

此次地震后，朋友的豪宅只有一个房间的门背后有裂痕，但李璐的小公寓受到了较大影响，看到房客拍来的照片显示，房间墙体开裂了四五处，李璐感觉心在滴血。

缅甸地震的发生是在周五，到了周一，泰国房地产股大跌，专注公寓开发的房产商股票遭遇抛售。金融人士分析，这正是因为地震对曼谷地区的许多公寓造成了不同程度的破坏。

TikTok电商从业者徐雯在曼谷租住在一栋50多层公寓的17层，房东是泰国人。地震发生后，这栋公寓不再允许任何人进入。到晚上，公寓通知住户可以上去取东西。回到自己住的17层，徐雯发现楼道的天花板已经局部下塌，自己房间出现了一道横断式的裂痕，拉通了天花板和墙壁。

拿了一些日用品，她赶紧逃下楼，辗转后住进了朋友的别墅。

她后来得知，自己所住公寓的三个楼层受损最严重，其中就包括17层。“现在物业让我们把所有东西都清空。”直到现在，这栋公寓还不允许人入住。

还有的中国房东地震时不在泰国，比如人在北京的陈晓婷。3月28日下午，一个在泰国工作的亲戚告诉她，地震了，“整个曼谷都在震”，不久亲戚发来一条视频，显示曼谷某高层公寓剧烈晃动，顶楼泳池的水如飞瀑般倾泻而下。陈晓婷先是一懵，接下来的反应是：“我那个房子完了。”

她的房子位于27层。房子由中介管理，她没有房客的联系方式，只知道那是一个中国来的广东人。中介告诉她，租客在地震当天就逃回了国，并没有留下进门的电子密码。所以直到现在，除了听说停车楼层破损严重，陈晓婷还不知道自己的房子到底怎样了。

地震时，已入籍美国的罗娟也不在泰国。她曾豪掷曼谷的两个楼盘，买下七八套房子，其中新公寓受损比老公寓严重，不但墙体开裂，卫生间的瓷砖也掉落一地。光是视频就看得她心有余悸。

罗娟小时候在唐山生活过几年。唐山大地震后余震不断，她记得上课的时候，教室的灯有时突然开始晃动，花盆掉到地上，等晃动停下来，大家继续上课，“我们都习惯了”。

但她压根没想到曼谷这座河流边的“天使之城“，会被千里之外的地震殃及，“这太意外了”。

近十五年来，在泰国买房的外国人中，中国大陆买家逐渐坐稳了第一名的交椅。

根据泰国住房银行房地产信息中心数据，2024年，外国人公寓所有权转让数量为14753套，其中中国大陆买家就占了5670套，排名第一，第二名是缅甸买家，数量不到前者的四分之一。

曼谷房地产市场的观察者许智说，从2010年开始，随着中国经济的腾飞，到泰国买房的中国人多了起来，接替俄罗斯人，成为泰国房地产市场的第一大海外买家。

何伟文在2014年来到泰国，成为一个给中国人卖房的大中介，见证和助推了国人赴泰国买房的热潮。他会特意强调：对比国内一线城市，泰国公寓性价比更高，设计更漂亮，配套更完善（有免费健身房、泳池，物业服务好）。

罗娟承认，自己2016年在曼谷买下第一套公寓时，就是被上述卖点所打动的。她在北京北三环有一套房，最高时涨到了十多万一平米，房子颇为老旧，电梯时好时坏，楼道里贴满小广告，物业服务更是无从谈起。

而曼谷那个公寓位置相当于北京的国贸，楼盘是全新的，一共4栋楼，每栋30多层，每栋都配备了一个游泳池，“4栋楼就有4个游泳池”，还有健身房、阅览室，大堂气派敞亮，单价才不到2万一平，还没有公摊面积。“北京这种房价重灾区过去的，一看就觉得太好了，就迷了心智了。”她说。这里的公寓都是一室一厅，40平米只要70万人民币，她买了两套打通，全家旅居下来，一住就是八年。

在何伟文印象中，2017年到2019年，是中国人赴泰买房热的高峰期。“当时的中国人有钱到什么程度？50万一套的房子，直接用微信给你全款转账，有人一买就是十几二十几套。”

他接待的中国客人，主要来自北京、深圳和哈尔滨，其中“北京的特别多”。一个重要背景是那些年北京越来越紧缩的楼市限购令。

王幼幼就是那时到曼谷买下自己人生中第一套房子的。2018年，她在北京一家做在线教育的互联网大厂工作，和男友一起攒了18万，但因缴纳社保不够5年，她无法在北京买房——何况即使要买，这笔钱也不够。在曼谷，她找到开发商，用这18万存款当定金，在一套总高40层的公寓里买下了第11层的一居，不到30平米，每平米2万多。

在中国买家涌入后，泰国公寓的价格一路飙升。何伟文记得，芭提雅的同一套公寓，他从8000元一平米卖到了快2万。曼谷的公寓，他从1.5-2万一平米卖到了4万，甚至5-6万。他记得，当时他能拿到的曼谷房子提成是房款的10-15%，而中国往往是0.3%-1%，“泰国是中国的10倍以上，太爽了”。

这样的房价，已经和泰国人的收入严重脱节。何伟文说，曼谷普通白领的月工资一般相当于人民币4000-5000元，“不到每平米房价的四分之一，这太不合理了”。而泰国真正的有钱人住的都是大别墅，只会买公寓来出租。

“曼谷的大开发商多为潮汕裔。”何伟文说，在这种情况下，曼谷公寓市场局部开启了一种内循环模式：房子是华裔或者披一张泰国皮的中国开发商在建，由泰国华人或中国中介卖给中国人，再租给包括中国人在内的外国人——只有外国人才能支付公寓昂贵的房租。

“泰国公寓的租售比确实不错。”何伟文说，这是打动中国买房人的关键之一。罗娟买房时计算过，曼谷一套40平米70万元的公寓 ，基本出租十多年就可以回本。“我当时想象得很美好。收几年租金，等房子升值一卖，不很好？”她说她在曼谷的巅峰时期持有十多套房，国内朋友也来买了一些房委托她出租，最多的时候，她手头有五十多套房子要管理，为此一度成立了一家公司。2018年和2019年，这些房子往往是日租房，“每天都满房”。

何伟文当时对客户的话术是：“你现在买，当个理财。曼谷也是国际化大都市，一千多万人在这儿放着，你怕什么？”

“整个曼谷现在至少有大几十万中国人。”何伟文说，他们多聚居在辉煌区（人称“新唐人街”）和拉玛九区。何伟文表示，这两个地方并非曼谷传统的商业核心区，但这里云集中资企业，又是中国大使馆所在地，“中国人聚集之后，把它搞贵了”。在这里的，还有中国到泰国来留学、短期旅游、长期旅居的人，甚至还有做电诈、灰产的投机者。他们都有着租房需求。 

但同样地，豪华公寓的租房市场也与泰国本地人无关。

许智表示，曼谷一个711的工作人员月薪约是3000元左右，仅相当于一套30多平米公寓的租金，他是不可能把自己所有的工资都拿去租一套豪华公寓的。

但何伟文也坦承，卖房时他从来报喜不报忧：“我们只给客人说好的、不说坏的，客人也不懂。”

他说，曼谷公寓虽然看起来诸多优点，但其中有个致命点：流动性差，二手房难以出手，“我们不会告诉客人它很难卖”。

和中国房地产红火的年头老破小的普涨相比，曼谷公寓的升值潜力并不大。罗娟逐渐发现，自己买房的区域后来又兴建了很多漂亮的豪华公寓，但自己最初买下的公寓价格没有涨，“泰国的房子不是你旁边建个楼卖4万一平米，你这2万一平米的就跟着变4万了，它是4万，你还是2万，跟姑娘似的，青春过了，房子就那样了”。

她的出租生意也遇到了挑战。泰国法律禁止未经许可擅自提供日租房，“之前没人太管”，罗娟说。但近年来，泰国开始对日租房进行严打，她原来的日租房于是变成了月租、半年租和年租。到2024年，罗娟开始陆陆续续卖掉手头的房子，“都是赔钱卖的”。赔得最多的就是她当时买的第一套打通的公寓，一共赔了19万。

“泰国高层二手公寓基本都要折价卖，折价20%-30%才可能出手。”许智说。

曼谷公寓被忽视的另一点，就是包括地质问题在内的高层风险。

许智表示，曼谷是一个“建在河上的城市”，地质湿软。早在2018年，就有媒体报道曼谷在以每年1-2厘米的速度沉降。“曼谷并不适合大量建高楼，学界很早就开始批评这件事了。”许智说。根据公开报道，亚洲理工学院地震学专家蟠农曾警告称，如果曼谷出现强震，很多建筑将被严重破坏，部分结构较弱的建筑会倒塌。

但这些年来，曼谷三四十层的高层公寓越来越多，尤其是在辉煌区和拉玛9区。王幼幼跟一个了解曼谷房地产市场的朋友聊过，对方说，正是应中国人的需求，曼谷才建了那么多高层公寓，“因为好租，回报率高”。许智走在拉玛九区，甚至会感觉丛立的高楼已经造成了热岛效应，空气无法自由流通，非常闷热。

“大家争着往上盖，谁最高谁就有卖点。”何伟文说，从开发商的角度来说，如果一个公寓是“曼谷第一高楼”“曼谷网红地标”，那自然更好卖掉。

但这也埋下了建筑质量的隐患——“慢工才能出细活，但作为一个开发商，拿了那么多地，每年要起3到5个楼盘，要回笼资金，追求的就是快。”许智说。

直到2025年3月28日的缅甸地震里，地质板块的纵向断层将强大的能量传到了泰国，这些年催生丛立的曼谷高楼，才彻底暴露了短板。地震之后，罗娟特别注意到，自己的老公寓没受到太大影响，但是新公寓受损则较为严重。

这些天，曼谷多个高层公寓受损的图片在网上流传。地震发生次日，新加坡联合早报报道称，曼谷位于一个广阔盆地，其中充满松散土壤沉积物，容易放大地震波，“这些被放大了的地震波又进一步和盆地里的高楼产生共振，使高楼的震动强烈”。在报道中，南洋理工大学亚洲环境学院、新加坡地球与观测研究所副教授韦生吉还表示，曼谷近几十年来没有遭遇过大地震，因此“一些建筑的抗震设计可能并不严格”。

地震后，何伟文想起了自己当年给中国客人推销曼谷房产时的话术——“曼谷是一个百年来没有自然灾害的地方，海啸不会影响，地震不会影响。”

“说白了，我们这些卖房的人就是帮凶。”他说。

罗娟买房的那个新公寓有61层，可以俯瞰曼谷市区，过春节的时候，她在房顶就可以看到湄南河的烟花在夜空绽放。但如今，“马上就要到雨季了，房子会不会漏水，腐蚀钢筋？雨季有台风，会不会导致建筑进一步受损？”许智说，这些都是接下来需要关注的问题。

地震之后，曼谷高层公寓的房东与租客的困扰各有不同：房东担心房子跌价，租不出去；租客担心房东不退房租押金，也担心接下来租不到更安全的低层房屋。

一位住在高层公寓31层的中国租户表示，自己租的房是复式，单层面积34平，月租6000元人民币，押一付二。地震之后，她有了心理阴影，要求泰国房东退租，但房东不肯。如果搬走，她的直接损失是1万多元。

“大部分泰国人不存钱，他们可能不是不愿退，是真没有钱退。”罗娟说。她劝退了自己新公寓里的租客，给他们退还了押金，“终究是人命关天，如果有余震伤到人呢？”

许智观察发现，此次地震之后，投资曼谷高层公寓的泰国房东与中国房东，心态也往往迥异：泰国房东可以低息、零首付从泰国银行贷款供房，出事之后可以直接找开发商和银行谈判维权，心态比较平和；而中国房东只能全款现金买房，加上语言不通，与开发商、物业维权存在困难，因此心态崩塌得更厉害。在他潜水的一个中国业主震后群，有业主甚至提出要开发商买回自己的房子，这让许智哭笑不得。

地震后，有曼谷公寓业主想要卖掉自己的房子。但在许智看来，要马上找到接盘的人并不容易——“他们是全款买的，也想全款卖。”

“泰国的房地产市场早在疫情时就不行了，因为中国人不来了。”在许智看来，此次地震对于泰国的房地产市场无异于雪上加霜。

前中介何伟文也不看好接下来的泰国房地产市场。他表示，这两年曼谷核心地段的公寓还是很好租，但因为供过于求，“确实没有以前那种全热的状况了”。

地震的第二天，就有泰国开发商找到何伟文，要其“重出江湖”，帮自己卖房。从表面来看，公寓的价格并没有下降，“大家都知道，买涨不买跌，你要降价，就更卖不出去了”；但暗地里，开发商把佣金大幅提高了。

但何伟文还是不打算再干这一行了，尤其是地震后，他亲眼目睹了一栋曼谷高层公寓的修复过程。那个大楼的承重柱钢筋有点扭曲，物业在往上面抹水泥，水泥干了之后，外表什么也看不出来。“看他们这么处理，好像冥冥中感觉有点不对。”他决定离开曼谷，到泰国其他地方住上一段时间。

这个时候，王幼幼开始庆幸自己买的是11层——地震之后，人们对于别墅和低楼层的房屋需求增加了很多，“如果买的是38层，可能连租都租不掉”。地震中，她的公寓也没有受到太大影响。

她和陈晓婷都没那么悲观。陈晓婷说，自己很喜欢泰国，也很喜欢泰国人，自己买曼谷的公寓一开始就不是为了炒房，而是为了以后养老自住。这次她的心态比较平和，如果房子有问题，等着统一维修就行。

王幼幼算了算，这些年里，自己的公寓出租后的年化收益在4%-4.5%之间，不算太差，何况公寓还升值了十几万元。如今因为缅甸地震的变数，她不知道手里的公寓是否会贬值，无论如何，她都不打算卖掉它。

读书时，她在陕西老家感受过汶川大地震的冲击。当时她全家在外面的帐篷和平房住了一个多月，之后又还是回到了楼房里居住。

这一次，她觉得时间也会慢慢冲淡这些裂痕，让一切回到原点吧。