悉墨房价下跌4%！首房买家迎来绝佳买房时机？

近几个月来，墨尔本和悉尼几乎所有价位的房产价值均出现下跌，其中高端市场的卖家损失最为惨重。

Cotality数据显示，尽管悉尼底部四分位数房产录得0.2%的微弱增长，两大首府城市整体房价仍持续走低。加息周期、中东局势引发的全球不确定性，以及联邦预算政策声明的影响，令买家普遍持观望态度。

澳洲联邦储备银行（RBA）周二将现金利率维持在4.35%，今年已连续三次加息，进一步推高了房贷还款成本。

上四分位数房产——即家庭住宅市场——受到冲击最大，截至5月底的三个月内，墨尔本和悉尼均下跌约4%。

这与规模较小的首府城市形成了鲜明反差——这些城市的房价依然一路飙升。珀斯上四分位数房产上涨近4%，底部四分位数更上涨超过6%。

高端市场为何首当其冲？

Cotality澳洲研究主管 Gerard Burg 表示，两大最昂贵首府城市的高端市场出现下跌并不意外。他指出，买入成本越高，在经济承压时期就越容易抑制需求，“我们谈论的是房产的顶级梯队——就负担能力和借贷能力而言，这是许多人更难触及的房源池。”

Burg 还认为，联邦政府的5%首付计划等措施有助于维持底部四分位数房产的市场竞争，但首次购房者对进一步加息同样更为敏感。他判断，负担能力和借贷压力可能正迫使原本瞄准中端市场的买家转而竞购更便宜的房产，从而加剧了低端市场的竞争。

“直到最近，投资者可能也集中在那部分市场，”Burg 说，“但关于资本利得折扣和负扣税的政策变化宣布后，他们显然也会受到影响。”

悉尼和墨尔本的房产价值均出现下跌，高端市场尤甚。

西太银行高级经济学家 Matthew Hassan 表示，上四分位数房产在市场低迷时首当其冲并不罕见。

“它在上涨行情中涨得更猛，在回调时受冲击也更大，”他说，“真正不寻常的是，底部和中间层级的回调较为温和，较低层级的市场表现确实更为出色。”

不过，Hassan 也注意到初步迹象显示，下行压力正在向更广泛的市场蔓延。“仅截至5月的三个月内就经历了三次加息，这已开始对较低层级市场构成压力。”他同时指出，政府拟议的资本利得税改革和负扣税的祖父条款，将减缓投资意愿，并使现有房主出售房产的动力降低。

投资者撤场，低端市场降温

悉尼买方中介 Michelle May 表示，政府激励措施在一定程度上掩盖了低端市场所受的冲击，但她已明显察觉到投资者正在撤离。

“很明显，如果你给人们送钱，价格就会上涨，”她说，“但市场已经降温——我看到很多房产流拍，有些被撤出市场，还有更多场外交易在悄然进行。”

她也提醒那些近期购房的房主，不必过于在意房产价值的短期涨跌起伏。“只有当你真正卖出时，才会有盈亏可言。”

悉尼跌势或加剧，墨尔本存反弹可能

Burg 警告称，悉尼尤其可能经历更显著的房价下跌。“我们开始看到悉尼的跌速在加快，而且由于长期积累的价值基数，它比墨尔本或其他首府城市有更大的下行空间。”

相比之下，他对墨尔本中期走势持相对乐观的态度。人口持续增长，加之墨尔本在2020年至去年底期间领跑全国的建筑热潮逐渐放缓——彼时维州建造了全国三分之一的新房——这两大因素叠加，可能导致供应趋于紧缩。

一位专家表示，春季将是对房地产市场的一次考验。

Property Home Base 主管 Julie DeBondt-Barker 表示，对于墨尔本的首次购房者而言，“这可能已经是最好的入市时机”——许多投资者正在等待政府政策走向明朗，暂时按下暂停键。“对首次购房者来说，现在确实是一个难得的窗口期，因为和他们竞争的投资者变少了。”

小城市势头减缓，春季或见真章

Burg 和 Hassan 均留意到珀斯、阿德莱德和布里斯班市场的持续上涨，但两人也指出，这三个城市的供应量远少于两大首府城市，这是推动增长的主因。

“我们看到这些首府城市的增长动力也在减弱，”Burg 说，“尤其是珀斯，与去年底相比已经回落了不少。”

Hassan 认为，在这个“不断变化”的市场中，需要约12个月时间才能“尘埃落定”，但未来几个月内有一个关键信号值得密切关注。“春季市场的表现通常是重要指标，这将是检验市场是否真正走弱的一次重要考验。”