澳洲负扣税及CGT税改，首房买家和投资客谁是赢家？

负扣税和资本利得税这两个词，过去几个月里，绝大多数澳洲人想必都已耳熟能详。

工党借5月12日的预算案，正式揭开了这一逐步取消税收优惠计划的争议面纱。

尽管此举打破了此前的竞选承诺，但改革被宣传为平衡投资者与首次置业者竞争环境的手段，旨在帮助后者迈入房产阶梯。

联邦财政部长 Jim Chalmers 在法案于6月25日通过议会后表示：“税收制度与住房市场之间那种旧有的相互关系，曾让住房变得难以负担，并与几十年的低生产率增长同时发生。如果我们无所作为，就会让另一代人困在这种破碎的现状中，将他们拒于房市门外。”

在澳洲房价录得多年来最大月度跌幅后，这些改革迅速面临压力测试，引发了关于其是否已重创投资者信心、并令近期购房者所购房产“价值低于买价”的争论。

联邦影子律政部长 Michaelia Cash 在Sunrise节目上炮轰工党：“你们实际上是把房地产市场搞崩了。”

什么是资本利得税，它将如何改变？

资本利得税，是指出售房产、股票等资产所获利润需缴纳的税款。

根据改革，个人、信托和合伙企业统一享有的50%资本利得税折扣将被取消，转而采用成本基数指数化，并设定30%的最低税率。

什么是负扣税，它将如何改变？

负扣税指资产相关支出超过其带来收入的情形。例如，当房产租金收入不足以覆盖房贷利息、市政费和维护费用时，该房产即处于负扣税状态，投资者可据此申报税务抵扣。

Chalmers表示：“该法案对负扣税进行改革，从2027年7月1日起，抵扣仅适用于新建住房，并设有宽泛的祖父条款，保障现有投资房所有者的权益。这一改革旨在鼓励对新增住房供应的投资，同时尊重人们已作出的投资决定。”

首次置业者境况改善了吗？

7NEWS采访了多位首次置业者，了解他们对改革的看法，以及改革是否真正帮助了他们买房。

一位受访者在社交媒体上留言：“我和伴侣打算在未来12个月内买房，房价企稳对我们是好事。按此前的涨势，我们本要多付5到10万澳元。”

另一位受访者则表示，改革“确实有帮助”，因为“我看中的房产没有被投资者抢购一空，价格也降到了合理水平”。

“不是电灯开关”

抵押贷款经纪公司Loan Market告诉7NEWS，预算案公布后的四周内，全澳首次置业者提交的贷款申请数量比预算案前一个月减少了11%。

不过该机构指出，今年以来申请量本就呈下降趋势，期间澳洲联邦储备银行（RBA）已三次加息，这一因素也不容忽视。

一位受访者分析道：“房价或许小幅下跌，但加息已经抵消了购房能力的提升，让你无法真正抓住降价机会。一旦利率下降，房价又会重新上涨，你会发现自己又回到原点。”

还有评论者认为，现在判断改革成效为时尚早：“这不是按一下电灯开关就能立竿见影的事，主要因为祖父条款的存在。接下来一年的数据可能会起伏不定，之后才会趋于稳定。”

改变格局被宣传为平衡投资者与试图踏入房产阶梯的首次置业者之间竞争环境的手段。Credit: Stephanie Gardiner/AAP

相互攻击的疯狂

Australia Institute高级经济学家Matt Grudnoff表示，看待这场重大改革可以有两种角度。他在该机构播客Dollars and Sense中说：“如果你把住房视为安身之所，这是好消息；但如果你把它当作积累财富的投资工具，那就是坏消息。”

他还表示，预算案公布后的几周里，各方相互指责，场面混乱，甚至有人荒唐地宣称年轻人不会因此获益。“但这是我第一次感到乐观，我们真的有可能解决住房可负担性问题。”

Grudnoff告诉7NEWS，一个持续25年的“住房超级周期”正是由50%资本利得税折扣所开启：“它与负扣税一道，鼓励投资者涌入市场、推高房价，把首次置业者挤出市场。过去六年，平均房价上涨了40万澳元，相当于每年上涨7万澳元。这些改革将遏制房价的快速上涨，给首次置业者带来希望。”

投资者如何看待税制改革

企业家兼房产投资者Vivek Eranki表示，这些改革加重了愿意承担风险进行投资的人的税务负担。他告诉7NEWS：“住房供应是澳洲面临的最大挑战，我不认为向私人投资者加税就能解决根本的住房短缺问题。私人投资者提供了澳洲相当大一部分租赁住房，如果投资吸引力下降，愿意提供租赁房源的人也会减少。”

与此同时，数据显示，截至6月的一年里，全澳租金中位数攀升5.9%，达到每周705澳元的历史新高。Cotality表示，全澳住宅空置率仅为1.6%，“租金持续上涨的主要驱动因素仍是全澳范围内可供出租房源的严重短缺”。

投资者“可能会转身离开”房市

这项改革也被一些人批评为“惩罚雄心的税收”。

Jamieson Private Wealth创始人、财务顾问Alex Jamieson表示，投资者可能转向股票、ETF等低维护资产，而放弃房产投资。他说：“在澳洲，房地产投资历来被视为通往财富的黄金大道，但这一等式正在迅速改变。”

Jamieson指出，房产常被标榜为“被动收入”，但算上维护、保险、市政费、不断上升的利率，以及可能带来麻烦的租户，情况远非如此。“任何拥有投资房产的人都清楚，这可能变成一份需要操心的‘第二职业’，压力不小。”

拍卖清盘率和全国房价停滞是改革的错吗？

数据显示，全澳住宅价值6月份下跌0.4%，汇丰银行预测，到2027年底，房价跌幅可能达到8%。

RMIT大学房地产、建筑与项目管理学院的Callum Logan表示，投资者税收新规只是当前影响买家信心的众多因素之一，加息、对未来进一步加息的担忧、生活成本上涨，以及中东战事，都在其中扮演了角色。

他说：“澳洲各首府城市常因房价最难负担而被诟病，尽管我们已尽力而为，却始终难以通过增加供应来解决问题。眼下我们看到的，其实是‘方案B’——从需求端入手调整，这正体现在投资者税收设置的变化上。”

“投资回报率最佳的低价房产，往往同时吸引首次置业者和投资者，二者常在同一场拍卖中直接竞争。新税制将在一定程度上引导投资者转向新建住房。”

“不过，拍卖清盘率其实在税改宣布之前就已经开始走低，所以真正的不确定性，或许仍在于利率未来的走向。”