澳洲房价要崩盘？跌幅或达30%！专家：40年来最剧烈调整（组图）

纵观澳洲各地，越来越多的房地产市场正在急剧降温，部分地区甚至出现了自2023年以来首次下跌。

Cotality的最新数据显示，悉尼、墨尔本、阿德莱德和布里斯班／黄金海岸的房价按滚动30天计算均在下跌，珀斯的房价涨势也已大幅放缓。

住房市场基本面持续恶化，经济学家和评论人士因此接连发声，认为房价前路将充满挑战。

Macrobusiness首席经济学家Leith van Onselen近日表示，他认为住房市场前景可能出现历史性的下行。

他说：“我的判断是，澳洲住房市场很可能出现至少40年来最剧烈的房价调整，家庭财富将因此缩水，按通胀调整后计算尤其如此。”

过去40年里，住宅价格最大的一次下跌发生在2022年4月至2023年1月。当时，首府城市房价按月末数据计算下跌8.1%，全国房价下跌7.5%。

Cotality的图表显示，此外还出现过几轮下跌，但幅度普遍小得多。

合并首府城市的房价下跌时期。

澳洲住房市场是全球最昂贵的市场之一，澳洲家庭相对于收入和国内生产总值（GDP）的负债程度也属于最高之列。

然而，近几十年来，几乎所有其他英语圈国家都经历过的楼市低迷乃至彻底崩盘，却没有在澳洲重演。

但如果这一次“幸运之国”不再幸运呢？房价不仅可能创下至少40年来最大的跌幅，还可能像其他一些英语圈住房市场那样，下跌10%、20%甚至30%。

各首府城市滚动30天房价增长率。

本文将根据Cotality数据详细测算这一情景：房价按金额计算会降至何种水平，首府城市整体、地区整体以及全国的房价涨幅又会损失多少年。

在查看具体数字前，有一点需要先说明：下文采用的是住宅价格，统计范围包括所有住房，即独立屋、联排别墅和各类公寓。

截至上月底，全国、首府城市整体和地区整体的独立屋与公寓价格中位数如下。

全国、首府城市与地区的独立屋、公寓及住宅中位价对比。

住宅中位价在峰值和各种下行情景下的水平。

首府城市住宅中位价在峰值和各种下行情景下的水平。

地区房价下跌情景。

重演过去的跌幅

假设住宅价格重演过去40年间最大的一次调整，跌幅略超8%，全国住宅价格将降至868,500澳元。这一价位上一次出现是在2025年4月。

首府城市住宅中位价将降至954,800澳元，与2025年5月相同；地区住宅中位价则将降至709,600澳元，上一次达到这一水平是在2025年9月。

结论

澳洲虽然躲过了困扰大多数英语圈同类国家的房价崩盘和严重低迷，但这并不意味着没有风险。

其他国家房价跌幅远大于澳洲，部分原因在于运气和政策干预共同作用，使澳洲房价相对于收入的水平仍高于大多数同类国家。

以美国为例，全球金融危机期间，该国房价从房价与家庭收入之比为6.8倍的水平崩跌。2025年末，澳洲的同一指标为8.9倍。

不过，澳洲房市的表现也带来一个相对积极的结果。

首府城市层面的最大房价调整。

美国在全球金融危机（GFC）期间房价崩跌，超过四分之一的房贷持有人因此陷入负资产——他们欠下的房贷超过了房产价值。

如果本文探讨的最极端下行情景成真，即澳洲房价下跌30%，局面将截然不同。

澳洲联邦储备银行（RBA）2025年的一项分析显示，届时约90%的房贷持有人仍会拥有正资产。

按名义价格计算，房价则会退回到2021年3月的水平。

未来澳洲房价的走势，很可能再次主要取决于政策制定者的行动，包括政府和澳洲联储的决策。

从历史经验看，政府和澳洲联储近来都曾出手挽救住房市场；但这一次，通胀和现实环境可能让这个选择复杂得多，代价也高得多。